Баня на Куйбышева

Часть III: Снос как способ скрыть аферу

Данной статьей мы завершаем наш цикл, посвященной легендарным «Центральным городским баням». В предыдущих статьях мы рассказали об истории объекта и о тщетных попытках признать его объектом культурного наследия. В данной статье мы рассмотрим нарушения законодательства, которые были допущены при приватизации бани. Полагаем, что они, нарушения, и стали основной причиной сноса.

БаняДемонтаж бани на Куйбышева в Екатеринбурге не имел рациональной основы. Градозащитники приводят несколько причин. Толстые кирпичные стены и могучие железобетонные перекрытия позволяли принять на себя дополнительный этаж. Готовый проект прачечной при небольших доработках позволял получить дополнительные площади и при этом сэкономить на проектировании. Сам павильонный тип застройки комплекса допускал появление дополнительных корпусов. В ходе перестроек 1940-х годов в здании номерного отделения появилось помещение для водогрейного котла. Отсутствие охранного статуса позволяло избежать долгих согласований с Управлением Госохраны памятников. В общем, все говорило за то, чтобы провести аккуратную и экономную реконструкцию. Но инвестор рассудил иначе. Его решение градозащитники объясняют одним словом — коррупция.

Первый и, наверное, единственный журналист, кто пролил свет на коррупционный характер сделки, стал Валерий Кунщиков. Забавно, что сделал он это в материале, оправдывающим приватизацию, похожим на заказной. В статье приведена простая и понятная схема: ООО «Колор» и муниципальная «Бодрость» создают совместное предприятие ООО «Уральские Бани». ЕМУП принадлежит 1/3 уставного капитала, оцененного в 65 млн руб. «Колору» — 133 млн, который вкладывается деньгами. «Бодрость» вкладывается в уставной капитал имуществом: зданиями Общего отделения, Котельной и земельным участком под ними. Затем «Бодрость» тихо выходит из проекта, выбирая деньги. ООО «Колор» достается «приз» в виде недвижимости в историческом центре города.

«Законно ли это?» — вопрошает журналист Кунщиков в заголовке своей статьи, но не дает ответа. Лишь указывает, что иначе для продажи бани пришлось бы объявлять тендер и тогда неизвестно, кто бы ее купил. Судьба замечательного проекта «Сандунов» могла повиснуть на волоске. По мнению юриста Алины Винтер, замечательный проект «Сандунов» только так и должен был состояться — через конкурсные торги.

— Любой переход права собственности из муниципальной в частную должен производиться посредством конкурентных способов, — уверена юрист Алина Винтер. — Такой порядок закреплен в ст. 13 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». В данном случае процедура перехода права собственности была нарушена. Также конкретный способ установлен в ст. 39.3 Земельного кодекса РФ: продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Исключения, когда торги не проводятся, под наш случай не подходят. Закон не допускает иного способа поведения.

Баня_кадастр стоимостьДругой момент, на который г-н Кунщиков уже не обратил внимания — стоимость. Два капитальных объекта и участок в центре города за 65 млн руб. Почему так дешево? Ответ на это содержится в данных Росреестра, согласно которым общее отделение бани площадью в 3052 кв м было оценено, как обычная «трешка», в 4,4 млн руб или 1575 руб за квадратный метр. Котельная немногим дороже — 3,7 млн или 4,5 тыс руб за метр. Такую оценку в 2012 году произвела государственная организация ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ». Как предполагают градозащитники, это может означать, что баню планировали к «распилу» уже тогда. К рыночной можно отнести стоимость земельного участка — 44 млн руб.

Стоимость общего отделения и котельной интересно выглядит в сравнении с бывшим номерным отделением. Тем, что на Розы Люксембург, в котором до 2016 года располагался департамент социальной политики Екатеринбурга. То же ФГУП «Ростехинвентаризация» в том же 2012 году оценило здание площадью 561 кв метр в 50,5 млн руб, почти 100 тыс руб за метр. Что за сказочная граница пролегала между зданиями комплекса? С одной стороны, оценка по сложной формуле с учетом близости к центру и расположением в определенном ценовом поясе города. С другой, «путем определения минимального показателя удельной кадастровой стоимости». Впрочем, объективная цена не спасла номерное отделение от продажи по заниженной стоимости — 15 млн руб. Покупателем на закрытом аукционе выступила ООО «Базовый модуль». По данным базы «Контур-фокус», московская фирма аффилирована с ООО «Колор» и позднее передала здание в собственность ООО «Уральские бани». На момент продажи номерное отделение принадлежало министерству госимущества Свердловской области.

— Подобная продажа также вызывает вопросы, — недоумевает юрист Алина Винтер. — Опять же обращаемся к закону ФЗ «Об оценочной деятельности». В ст. 8 установлено правило: проведение оценки объектов является обязательным в случаях, когда речь идет о сделке с объектами, принадлежащими полностью или частично субъектам РФ. Кадастровая стоимость здания бытовых служб составляла 50,5 млн руб, однако оно было продано за 15,1 млн рублей. Для чего цена была настолько занижена? На чем МУГИСО основывалось, совершая такую сделку, в чем ее экономическая разумность?

Как видим, продажа бани и земли произошла по заниженной стоимости. Казалось бы, афера раскрыта и можно подавать заявление в соответствующие органы. Но дальнейшие запросы выписок из Росреестра открыли перед градозащитниками другие невероятные подробности. Оказалось, что ООО «Уральские Бани» получили в собственность не само здание общего отделения, а только помещения внутри него. Г-н Кунщиков честно пишет об этом: «Чисто теоретически, но не обязательно, можно было бы оформить права ООО «Уральские бани» на здание, а не на помещения, тогда бы в выписке значился собственник здания в лице ООО «Уральские бани». Тот факт, что само здание осталось за муниципалитетом, общественники использовали как повод вмешаться и остановить снос. На тот момент у них не было всех сведений, и они всерьез полагали, что ООО «Уральские Бани» разрушают муниципальное имущество. Факт того, что здание осталось в муниципальной собственности, юрист Алина Винтер считает еще одним доказательством, что смена собственника земли под баней произошла с нарушениями.

— Статья 35 Земельного кодекса закрепляет принцип единства судьбы земельного участка и недвижимости. Проще говоря, отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания недопустимо, если они принадлежат одному лицу. Они неразрывны между собой, но, как видим, не в нашем случае, — заключила Алина Винтер.

Но, пожалуй, самое удивительное — цена помещения. Как мы помним, общее отделение было оценено в 4,4 млн руб, а стоимость помещения внутри него составила 101 млн 502 тыс 987 руб, в 23 раза больше самого здания. Ни градозащитники, ни юрист Алина Винтер не могут найти этому объяснение. Возможно, ответ на это даст прокуратура, заявление в которую градозащитники собираются подать в ближайшее время.

 

Александр ЗЫКОВ

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.